สำหรับคนที่อยากมีบ้านแต่มีงบจำกัด บ้านมือสอง ก็เป็นสิ่งที่ตอบโจทย์ เพราะราคาจับต้องได้ ไม่แพงเท่าบ้านมือหนึ่ง และบางครั้งเจ้าของบ้านก็ตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ไว้ให้เรียบร้อยแล้ว สามารถเข้าอยู่ได้เลย โดยไม่ต้องซื้อของเพิ่ม โดยบทความนี้พี่โอกาสจะพาไปดูครับว่า ซื้อบ้านมือสอง กู้ได้ 100% จริงไหม ก่อนซื้อต้องดูอะไรบ้าง ต้องวางเงินดาวน์ก่อนไหม หรือขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองมีอะไรบ้าง ว่าแล้วก็ตามมาอ่านกันเลยครับ
ซื้อบ้านมือสอง ต้องทำอย่างไร มีอะไรบ้างที่ต้องรู้
มือใหม่อยากมีบ้านหลังแรก คงมีคำถามมากมายเต็มไปหมด เช่น สามารถกู้ได้ 100% จริงไหม ขั้นตอนการซื้อยุ่งยากกว่าซื้อบ้านมือหนึ่งจริงหรือเปล่า อีกทั้ง ไม่รู้ว่าจะโดนนายหน้าหลอกขายไหม ดังนั้น การซื้อบ้านมือสองสักหลังนั้นต้องระมัดระวังให้ดี เพราะบ้านมือสองอาจเป็นบ้านที่ผ่านการใช้งานมาแล้ว สภาพโทรม หรือเจ้าของเก่าอาจขายทิ้งเพราะเหตุผลบางอย่างก็ได้ ซึ่งพี่โอกาสก็สรุปสิ่งที่ทุกคนควรรู้มาให้แล้วครับ
ซื้อบ้านมือสอง กู้ได้ 100% จริงไหม ต้องมีเงินดาวน์หรือเปล่า
ล่าสุดทางธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาตรการ LTV (Loan to Value) ปี 2566 เพื่อกำหนดมาตรฐานการปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน ป้องกันการเก็งกำไรอสังหา และเป็นการกระตุ้นประชาชนที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ให้สามารถกู้ได้ง่ายขึ้นนั่นเองครับ ซึ่งใครที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ก็สามารถกู้ได้เต็มวงเงิน 100% โดยไม่ต้องวางเงินดาวน์ และยังกู้ได้เพิ่มอีก 10% สำหรับซื้อเฟอร์นิเจอร์หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ แต่หากซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ก็ต้องวางเงินดาวน์ 10% ครับ
อยากซื้อบ้านมือ 2 มารีโนเวท ต้องระวังอะไรบ้าง
บ้านราคาถูกใช่ว่าจะดีเสมอไป ถ้าเผลอมองข้ามหรือประมาทไปอาจทำให้เสียเงินไปเปล่าๆ เพราะถูกเจ้าของย้อมแมวขาย พี่โอกาสก็จะมาข้อควรระมัดระวังก่อนซื้อบ้านมือสอง ว่ามีอะไรที่เราต้องพิจารณาบ้างครับ
เหตุผลที่เจ้าของขายบ้านมือสอง
ต้องพิจารณาเหตุผลในการขายบ้านเพราะอาจทำให้เราลำบากได้ในอนาคต ถ้าเจ้าของขายบ้านเพราะมีหนี้สินเยอะ ผ่อนต่อไม่ไหวก็ไม่ค่อยมีปัญหาเท่าไหร่ แต่หากเจ้าของขายเพราะโดนเจ้าหนี้ขู่ หรือว่าเพื่อนบ้านสร้างความรวบกวน จนไม่สามารถทนอยู่ต่อได้ เลยตัดสินใจขาย หากเราเข้าไปอาศัยภายหลัง ก็อาจจะต้องขายบ้านทิ้งเหมือนกับเจ้าของเก่าก็ได้ครับ (เพราะเราเลือกโครงการบ้านได้ แต่เลือกเพื่อนบ้านไม่ได้ครับ)
ตรวจสอบว่ากรรมสิทธิ์บ้านเป็นของใคร
ตรวจสอบชื่อเจ้าของโฉนดก่อนทุกครั้ง เพราะคนที่มาขายบ้านมือสองอาจจะเป็นผู้แอบอ้างบ้านผู้อื่น ไม่ใช่เจ้าของตัวจริงก็เป็นได้ หากไม่ดูให้ดีและเผลอทำข้อตกลงไปแล้ว มารู้ทีหลังว่าบ้านไม่ได้ถูกขายจริง ก็ถือว่าเราเสียเงินไปฟรีๆ ครับ และบางครั้งบ้านหลังนั้นอาจจะถูกอายัดตามกฎหมายไป เนื่องจากเจ้าของเก่ามีภาระหนี้สินก็ได้ แนะนำว่าควรขอเอกสารยืนยันตัวตนหรือใบมอบอำนาจก่อนที่จะตกลงทำสัญญาใดๆ ครับ
สรุปขั้นตอนการซื้อบ้านมือสอง ต้องเตรียมอะไรบ้าง
อ่านมาจนถึงตรงนี้แล้ว เชื่อว่าเพื่อนๆ หลายคนอยากรู้ขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านมือสองกันแล้ว จะมีขั้นตอนยังไง ค่าใช้จ่ายอะไรต้องเตรียมบ้าง ฉบับปี 2566 พร้อมแล้วก็ตามมาอ่านกันเลยครับ
เลือกบ้านหลังที่ต้องการจะซื้อ
อันดับแรกก็ต้องเริ่มจากการหาโครงการบ้านที่เราสนใจก่อน ซึ่งการเลือกซื้อบ้านสักหลังนั้นมีองค์ประกอบที่เราต้องสนใจเต็มไปหมด ได้แก่ ทำเลที่ตั้ง หากตั้งอยู่ใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ อย่างห้างสรรพสินค้า หรือมีสถานีรถไฟฟ้าอยู่ใกล้เคียง เพราะจะทำให้มูลค่ายิ่งสูงขึ้นในอนาคต เลือกขนาดของบ้านเหมาะกับจำนวนคนที่จะเข้าอยู่ ไม่เล็กหรือใหญ่เกินไป หรือเพื่อนๆ จะเลือกบ้านมือสองที่เคยให้เช่ามาก่อนแล้วก็ได้ครับ
ขอสินเชื่อบ้านมือสองจากธนาคาร
ถัดไปก็คือการขอสินเชื่อบ้านมือสองจากธนาคาร พี่โอกาสแนะนำว่าให้เพื่อนๆ สอบถามจากสถาบันการเงินหลายๆ แห่ง เพื่อนำเงื่อนมาเปรียบเทียบว่าที่ไหนดีที่สุด ไม่ว่าจะเป็น อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาผ่อน วงเงินที่อนุมัติ หรือโปรโมชันต่างๆ ซึ่งขั้นตอนนี้เราเองก็ต้องเตรียมเอกสารไปให้ดี เพราะถ้าเอกสารไม่ครบถ้วน ธนาคารก็จะอนุมัติให้เราช้า ถ้ามีประวัติการชำระหนี้ไม่ดีจนถูกเก็บข้อมูลไว้ในเครดิตบูโร กรณีนี้ก็อาจจะกู้ซื้อบ้านไม่ผ่านได้นะครับ พี่โอกาสแนะนำว่าเราควรเตรียมตัวให้พร้อม ปิดหนี้ทั้งหมดก่อน ก็จะกู้ผ่านง่ายขึ้นครับ
เอกสารที่ต้องเตรียมเบื้องต้น สำหรับการยื่นขอสินเชื่อ
- สำเนาทะเบียนบ้าน
- หนังสือรับรองเงินเดือนหรือรายได้ ไม่เกิน 3 เดือน
- รายการเดินบัญชี (Statement) ย้อนหลังไม่เกิน 6 เดือน
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน
วางเงินมัดจำและตรวจเช็กสภาพบ้านอีกครั้ง
ผู้ซื้อจะต้องทำการวางเงินมัดจำ 5 – 20% ของราคาซื้อขาย หรือตามแต่ผู้ขายระบุไว้ในข้อตกลง เงินนี้ถือเป็นการจองสิทธิ์ในการซื้อบ้านหลังนี้ ไม่ให้คนอื่นมาแย่งซื้อจากเราได้นั่นเอง และอีกหนึ่งสิ่งสำคัญที่เราต้องทำคือ ตรวจเช็กสภาพบ้านอีกครั้งก่อนโอนบ้าน ดูว่ามีจุดไหนที่สภาพไม่ดี มีรอยรั่ว ต้องซ่อมแซมเพิ่มเติม หรือตรงตามที่ระบุไว้ในข้อตกลงไหม เพราะบางทีเจ้าของเก่าอาจจะบอกว่าผนังไม่มีปัญหาอะไร แต่พอไปตรวจอีกครั้งกลับพบว่า มีรอยร้าวบริเวณด้านนอก เราก็ควรระวังเคสแบบนี้ให้ดีครับ
โอนบ้านที่สำนักงานที่ดิน
หลังจากที่ผู้ขายบ้านและผู้ซื้อทำการตกลงสัญญาเรียบร้อยแล้ว ก็ต้องไปทำการโอนบ้านที่สำนักงานที่ดินตามเขต โดยขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน และเอกสารทั้งหมดที่ต้องเตรียมมีดังนี้ (การโอนบ้านก็มีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพิ่มเติมด้วย พี่โอกาสสรุปไว้ให้ที่ด้านล่างแล้วครับ)
- ติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ของสำนักงานที่ดิน และรับบัตรคิว
- เมื่อถูกเรียกชื่อ ผู้ขายและผู้ซื้อบ้านทำการเซ็นชื่อต่อหน้าเจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญ
- เจ้าหน้าที่ทำการประเมินและสรุปค่าใช้จ่ายทั้งหมด เพื่อให้ไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน
- เมื่อชำระเงินเสร็จเรียบร้อย ก็จะได้รับใบเสร็จ 2 ใบ ได้แก่ ใบสีเหลืองและสีฟ้า สำหรับสีฟ้าให้ถ่ายสำเนาเก็บไว้ ส่วนใบเหลืองให้มอบแก่เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญ
- เจ้าหน้าที่พิมพ์สลักหลังโฉนด ให้ตรวจสอบความถูกต้อง จากนั้นจะทำการส่งมอบโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ให้กับผู้ซื้อหรือผู้กู้สินเชื่อ (เจ้าของโฉนดจะเป็นชื่อธนาคาร จนกว่าผู้กู้จะผ่อนสินเชื่อบ้านหมดครับ)
ค่าใช้จ่ายในการกู้ซื้อบ้านมือสองที่คุณควรรู้ ฉบับปี 2566
อย่างที่เพื่อนๆ ทราบกันดีว่า การมีบ้านสักหลังก็เหมือนมีภาระหนี้สินก้อนใหญ่ ทางที่ดีพี่โอกาสแนะนำว่า เราควรซื้อบ้านเมื่อพร้อม เพราะถ้ายังมีหนี้บัตรเครดิต หนี้รถ หรือหนี้นอกระบบติดตัวอยู่ ก็ยากที่จะกู้ผ่าน แถมไม่มีเงินพอจะมาจัดการค่าใช้จ่ายอื่นๆ ด้วย ฉะนั้น เราก็ต้องวางแผนการเงินให้ดี ไม่ให้ลำบากในอนาคต ว่าแล้วเราก็ไปดูกันเลยครับว่า ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมือสองมีอะไรบ้าง อัปเดตให้ใหม่ล่าสุดปี 2566
ค่าใช้จ่ายสำหรับขอสินเชื่อบ้าน
- ค่าประเมินราคาบ้าน : ทางธนาคารจะส่งผู้เชี่ยวชาญเข้ามาประเมินราคาบ้านว่ามีมูลค่าเท่าไหร่ เพื่อนำไปคิดวงเงินสินเชื่อ พร้อมดอกเบี้ยผ่อนบ้าน ส่วนใหญ่ค่าใช้จ่ายจะไม่เกิน 3,000 บาทครับ
- ค่าธรรมเนียมยื่นกู้บ้าน : ธนาคารเรียกเก็บจากผู้กู้ไม่เกิน 1% ของวงเงินกู้
เบี้ยประกันภัยบ้าน
ตามกฎหมายแล้ว เจ้าของบ้านทุกหลังจะต้องทำประกันอัคคีภัยไว้กันเหตุไม่คาดคิด จะได้ไม่ต้องจ่ายค่าเสียหายทั้งหมดเอง ซึ่งค่าเบี้ยประกันภัยบ้านก็แล้วแต่บริษัทประกันที่เราสนใจ บวกกับวงเงินประกันด้วย หากต้องการวงเงิน 1 ล้านบาท ค่าเบี้ยประกันภัยบ้านก็จะเริ่มตั้งแต่ 900 – 3,000 บาทต่อปีครับ
ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน
- ค่าจดจำนอง : ต้นปี พ.ศ. 2566 ครม. มีมติปรับลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ของมูลค่าจำนอง เช่น บ้านราคา 2,000,000 บาท จะต้องจ่ายค่าจดจำนอง 200 บาท
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ : ครม. ปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 1% สำหรับบ้านที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
- ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย : กรณีที่ผู้ขายบ้าน ขายในนามบุคคลธรรมดา โดยจะเป็นภาษีที่คิดตามอัตราก้าวหน้าหรือแบบขั้นบันได แต่ค่าใช้จ่ายส่วนนี้บางครั้งผู้ขายจะเป็นคนจ่าย หรืออาจจะให้เป็นหน้าที่ของผู้ซื้อ ขึ้นอยู่กับข้อตกลงจากทั้งสองฝ่ายครับ
สรุป
หวังว่าบทความนี้จะช่วยเป็นแนวทางให้กับเพื่อนๆ ที่กำลังวางแผนซื้อบ้านมือสองได้นะครับ อย่าลืมตรวจสอบผู้ขายดีๆ จะได้ไม่ถูกหลอก และตรวจเช็กบ้านอีกครั้งก่อนโอนกรรมสิทธิ์ สำหรับใครที่ซื้อบ้านมานานแล้วอยากรีไฟแนนซ์บ้านเพื่อลดดอกเบี้ย สามารถติดต่อพี่โอกาสได้เลย พร้อมให้คำปรึกษาครับ หรือใครที่มีหนี้สินเยอะ อยากรวมหนี้ทั้งหมด เพื่อกู้ซื้อบ้านใหม่อีกครั้ง ก็รับปรึกษาเช่นกันครับ
