อยากซื้อบ้านหลังแรก ต้องมีเงินเท่าไหร่ เสียภาษีที่ดินไหม

หนึ่งในปัจจัย 4 ที่สำคัญกับการดำรงชีวิตของเราก็คือ บ้าน ซึ่งเป็นหลักประกันความมั่นคงในครอบครัวก็ว่าได้ ลักษณะบ้านก็มีให้เลือกซื้อหลากหลายทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม รวมถึงมีโครงการจัดสรรดีๆ อีกเพียบ สำหรับใครที่วางแผนจะ “ซื้อบ้านหลังแรก” แต่ไม่รู้ว่าต้องเริ่มจากตรงไหน บทความนี้มีคำตอบครับ

อยากสร้างครอบครัว ซื้อบ้านหลังแรก มีอะไรบ้างที่ต้องรู้ 

การซื้อบ้านสักหลังนั้น เป็นการตัดสินใจครั้งใหญ่ เนื่องจากบ้านเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง และเป็นเป้าหมายในชีวิตของหลายครอบครัว การซื้อครั้งนึงก็เหมือนเป็นการลงทุนระยะยาว ดังนั้น เราต้องพิจารณาเลือกซื้อบ้านให้ดี เพราะเป็นทั้งที่อยู่อาศัย และภาระหนี้สินที่จะติดอยู่กับเราไปอีกนาน วันนี้พี่โอกาสก็จะพามือใหม่หัดซื้อบ้านไปดูครับว่า อยากมีบ้านหลังแรก ต้องเตรียมค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง เงินเดือนเท่านี้ ซื้อบ้านราคานี้ได้ไหม

ซื้อบ้านหลังแรก มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ฉบับปี 2566

แน่นอนว่าการซื้อบ้านต้องตามมาด้วยค่าใช้จ่ายมากมาย และต้องใช้เงินจำนวนถึงเกือบหลักล้าน หากใครวางแผนล่วงหน้าไว้ไม่ดี บ้านหนึ่งหลังก็เปรียบเสมือนหายนะก้อนใหญ่เลยทีเดียว เพราะนอกจากค่าผ่อนบ้านในแต่ละเดือน ยังมีค่าใช้จ่ายจุกจิกอีกเพียบ บทความนี้พี่โอกาสจะพาไปดูครับว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่จำเป็น เพื่อนๆ จะได้จัดสรรเงินไว้ล่วงหน้า รวมถึงไม่ให้เกินงบประมาณที่ตัวเองตั้งไว้ด้วยครับ 

• ค่าจองและทำสัญญา : เป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายหลังทำสัญญาจองบ้าน 7 วัน เป็นค่ารับประกันว่าเราจะซื้อบ้านหลังนี้นั่นเอง ซึ่งราคาจะแตกต่างกันไปตามโครงการและเงื่อนไขของผู้ขาย ส่วนใหญ่แล้วจะประมาณ 10,000 บาทขึ้นไป แต่ปัจจุบันบางเจ้าก็มีโปรโมชันยกเว้นค่าจองให้กับลูกค้าด้วยครับ
• เงินดาวน์ : เป็นเงินค่าบ้านที่เราวางไปก่อนล่วงหน้า ส่วนใหญ่แล้วก็จะวางกันประมาณ 5 – 20% ของราคาบ้าน ยิ่งวางเงินดาวน์เยอะ ดอกเบี้ยก็ยิ่งถูกลงครับ
• ค่าประเมินราคาบ้าน : ราคากลางที่ผู้เชี่ยวชาญทางการเงินประเมินว่า บ้านหลังนี้มีมูลค่ากี่บาท เพื่อเป็นตัวช่วยประกอบการตัดสินใจของผู้ซื้อบ้าน รวมถึงนำไปใช้พิจารณาวงเงินสินเชื่อบ้านด้วย (ราคาประเมินนี้ไม่ใช่ราคาซื้อขายนะครับ) โดยธนาคารก็จะเป็นผู้ที่ทำหน้าที่ประเมินราคาบ้าน และจะเก็บค่าธรรมเนียมนี้จากผู้ซื้อบ้าน อยู่ที่ 1,000 – 3,000 บาท แล้วแต่นโยบายของแต่ละธนาคารครับ 
• ค่าจดจำนอง : ช่วงต้นปี พ.ศ. 2566 ครม. มีมติปรับลดค่าจดจำนองเหลือ 0.01% จาก 1% ของมูลค่าจำนองครับ สำหรับใครที่ซื้อบ้านด้วยเงินสด ก็ไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนนี้ครับ
• ค่าโอนที่ดิน : 1% ของราคาขาย

• ค่าเบี้ยประกันภัยบ้าน (อัคคีภัย) : ตามที่กฎหมายระบุไว้ เมื่อเรายื่นขอกู้สินเชื่อบ้านแล้ว ก็ต้องทำประกันอัคคีภัยด้วย เพื่อป้องกันอุบัติเหตุอย่างไฟฟ้าลัดวงจร หรือแก๊สรั่วจนไฟไหม้บ้าน โดยค่าเบี้ยประกันมักจะขึ้นอยู่กับมูลค่าบ้านที่ซื้อ หรือไม่เกิน 0.1% ของวงเงินคุ้มครองครับ
• ค่ามิเตอร์น้ำ – ไฟฟ้า : ค่าใช้จ่ายขึ้นอยู่ที่มาตรวัด ขนาดมิเตอร์ และจำนวนกระแสน้ำหรือกำลังไฟฟ้า และยังไม่รวมค่าติดตั้ง ค่าประกันด้วย ทั้งหมดนี้อยู่ที่หลักพันถึงหลักหมื่นครับ
• ค่าส่วนกลาง  : หากซื้อบ้านจากโครงการจัดสรรก็จะมีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ครับ ราคาขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่และเงื่อนไขของแต่ละโครงการ โดยจะนำเงินส่วนนี้ไปพัฒนาตัวโครงการ เช่น มียามรักษาความปลอดภัย มีบริการตัดหญ้า เป็นต้น
• เฟอร์นิเจอร์ / ของตกแต่ง : สำหรับค่าใช้จ่ายนี้ ขึ้นอยู่กับไลฟ์สไตล์และความชอบของแต่ละคน พี่โอกาสแนะนำว่าเราควรจะกำหนดงบประมาณส่วนนี้ไว้ตั้งแต่แรก ไม่งั้นอาจจะชอปปิงเพลินจนบายปลายได้ครับ
• เงินผ่อน : เป็นค่าใช้จ่ายสำคัญที่เราต้องจ่ายทุกเดือน โดยจำนวนเงินผ่อนต่องวดขึ้นอยู่กับราคาบ้าน และระยะเวลาในการผ่อนครับ เช่น ซื้อบ้านราคา 1.2 ล้านบาท เงินผ่อนจะอยู่ที่ 8,000 บาทต่อเดือน

ซื้อบ้านหลังแรก ต้องเสียภาษีที่ดินไหม 

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นภาษีเก็บรายปีที่คิดจากมูลค่าที่ดินและสิ่งก่อสร้าง โดยผู้ที่มีหน้าที่ต้องเสียภาษี ได้แก่ เจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ (ดูตามโฉนด ไม่ใช่ทะเบียนบ้าน) และผู้ครอบครองที่ดิน หรือทำประโยชน์ในที่ดินนั้น จะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ครับ สำหรับใครที่ซื้อบ้านหลังแรก และเข้าข่ายเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด ก็ต้องชำระภาษีเช่นกัน ซึ่งกฎหมายใหม่เมื่อปี พ.ศ. 2563 ที่ผ่านมา ทางรัฐบาลก็ได้มีการปรับลดภาษีลงไป หากบ้านหลังหลักราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท ก็ไม่ต้องเสียภาษีครับ

อยากกู้ซื้อบ้านหลังแรก ต้องมีเงินเดือนเท่าไหร่

รายได้ต่อเดือนถือเป็นเงื่อนไขสำคัญที่ธนาคารใช้พิจารณาวงเงินกู้สินเชื่อบ้าน ที่จะดูว่าเรามีความสามารถในการผ่อนจ่ายต่อเดือนที่กี่บาท ซึ่งจริงๆ แล้วก็มีสูตรคำนวณอยู่ครับ ก็คือ (เงินเดือน x 40%) – หนี้สินที่เรามี โดยทั่วไปแล้วธนาคารจะตั้งไว้ไม่ให้เกิน 40% ของรายได้ หลังจากหักหนี้สินอื่นๆ ของผู้กู้แล้ว ตัวอย่างเช่น เรามีเงินเดือน 50,000 บาท ค่างวดต่อเดือนที่เพื่อนๆ จ่ายไหวก็จะอยู่ที่ 20,000 บาทนั่นเองครับ 

สำหรับวงเงินกู้สูงสุดที่เพื่อนๆ จะได้รับ ขึ้นอยู่กับการพิจารณาจากธนาคารด้วยนะครับ เพราะในบางธนาคารก็อาจผ่อนผันให้ลูกหนี้สามารถมีหนี้ได้ถึง 70% – 80% ของรายได้ ทำให้เราอาจได้รับวงเงินกู้ที่มากขึ้นนั่นเอง

ขั้นตอนการกู้ซื้อบ้าน มีอะไรบ้าง?

หลังจากทราบรายละเอียดที่ควรรู้เบื้องต้นก่อนซื้อบ้านหลังแรกกันแล้ว พี่โอกาสก็มาจะสรุปขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านแบบง่ายๆ เอาไว้ให้เพื่อนๆ เตรียมตัวกันครับ จะมีขั้นตอนอะไรบ้าง ต้องทำอะไรบ้าง ไปดูกันเลย

เตรียมเอกสารสำหรับกู้ซื้อบ้าน

• สำเนาบัตรประชาชน
• สำเนาทะเบียนบ้าน
• รายการเดินบัญชี (Statement) ย้อนหลัง 6 เดือน
• สลิปเงินเดือน (กรณีเป็นพนักงานประจำ)
• สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน
• ข้อมูลเกี่ยวกับบ้านหลังที่เราต้องการจะซื้อ เช่น ภาพถ่าย โบชัวร์โครงการ

เลือกสินเชื่อบ้านหลังแรกของธนาคารที่เราสนใจ

พี่โอกาสแนะนำให้ลองยื่นกู้อย่างน้อย 3 ธนาคาร และเปรียบเทียบสินเชื่อบ้านหลังแรกของแต่ละเจ้าด้วยว่า อันไหนดอกเบี้ยดี ค่าธรรมเนียมถูก ผ่อนได้นาน รวมถึงมีประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อให้ และบางเจ้าจะมีโปรโมชันดอกเบี้ยบ้านพิเศษแบบกำหนดระยะเวลา ซึ่งดอกเบี้ยก็จะถูกลงกว่าอัตราปกติ จะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายช่วง 3 ปีแรกของการผ่อนบ้านไปได้เยอะ สามารถเช็กข้อมูลได้ที่เว็บไซต์ของแต่ละแบรนด์เลยครับ

ยื่นเอกสารให้ธนาคาร

หลังจากเลือกสินเชื่อบ้านได้แล้ว ก็ให้ยื่นเอกสารทั้งหมดให้กับธนาคาร โดยทางธนาคารก็จะพิจารณาคุณสมบัติของเราว่า กู้ไหวหรือไม่ ควรให้วงเงินสูงสุดเท่าไหร่ ซึ่งหากเราเป็นคนที่เครดิตดี ไม่มีหนี้เสีย หรือมีหนี้รถยนต์ หนี้บัตรเครดิต ไม่เกิน 40% และชำระหนี้ทั้งหมดครบจำนวนและตรงเวลา ธนาคารก็จะแจ้งผลอนุมัติสินเชื่อภายใน 3 – 5 วันทำการ แต่หากว่าเราเป็นที่เครดิตไม่ดีหรือไม่มีเครดิต คุณก็อาจจะกู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน หรือทางธนาคารมีเงื่อนไขให้เพิ่มเติม เช่น ดอกเบี้ยแพงขึ้น ไม่ได้วงเงินอย่างที่เราต้องการครับ

โอนบ้านและจดจำนองบ้าน

เมื่อธนาคารอนุมัติวงเงินสินเชื่อบ้านให้เรียบร้อยแล้ว ขั้นตอนต่อมาก็คือ การโอนบ้าน โดยผู้ซื้อ ผู้ขาย (จากโครงการบ้าน) และธนาคารต้องไปทำเรื่องเอกสารสัญญาซื้อขาย และจดจำนองบ้านที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งกระบวนการทุกอย่างต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่ โดยผู้ขายจะต้องโอนกรรมสิทธิ์บ้านให้กับเรา ส่วนเพื่อนๆ ก็มีหน้าที่จดจำนองว่าเราเป็นลูกหนี้ที่ต้องผ่อนชำระตามวงเงินสินเชื่อบ้าน และธนาคารเป็นผู้ชำระเงินค่าบ้านให้ ส่วนโฉนดบ้านฉบับจริงนั้น ธนาคารจะเก็บไว้จนกว่าเราจะผ่อนค่าบ้านจนครบจำนวนครับ

อยากมีบ้านสักหลัง เลือกกู้สินเชื่อบ้านของธนาคารไหนดี 2566

ถ้าไม่อยากให้ค่าใช้จ่ายมันสูงเกินไป ก็ต้องเลือกสินเชื่อบ้านที่ให้ดอกเบี้ยต่ำ และผ่อนได้ยาวๆ ครับ อย่างไรก็ตาม เพื่อนๆ ก็ต้องวางแผนทางการเงินให้ดี เพื่อไม่ให้เป็นภาระในอนาคตครับ พี่โอกาสก็ได้คัดสินเชื่อบ้านน่าสนใจมาให้แล้วทั้ง 5 เจ้า จะมีของธนาคารไหนบ้าง ตามมาดูกันเลยครับ (อัปเดตข้อมูลวันที่ 11 ก.ค. 2566)

สินเชื่อกู้เงินซื้อบ้านกรุงไทย (ฉลองครบรอบ 57 ปี) 

• ธนาคารเจ้าของสินเชื่อ : ธนาคารกรุงไทย
• อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก : 3.82%
• ระยะเวลาผ่อนสูงสุด : 40 ปี
• วงเงินสูงสุดที่ให้กู้ : 100%

สินเชื่อบ้านใหม่

• ธนาคารเจ้าของสินเชื่อ : ธนาคารทีเอ็มบีธนชาต (ttb)
• อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก : 4.75%
• ระยะเวลาผ่อนสูงสุด : 35 ปี
• วงเงินสูงสุดที่ให้กู้ : 50 ล้านบาท
• อายุผู้ขอสินเชื่อ : 20 – 60 ปี
• เงินเดือนขั้นต่ำ : 15,000 บาท 

สินเชื่อบ้านกรุงศรีเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย

• ธนาคารเจ้าของสินเชื่อ : ธนาคารกรุงศรีอยุธยา
• อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก : 5.03%
• ระยะเวลาผ่อนสูงสุด : 30 ปี
• วงเงินสูงสุดที่ให้กู้ : 90% ของราคาประเมิน
• อายุผู้ขอสินเชื่อ : 20 – 65 ปี

สินเชื่อบ้าน โฮมโลนฟอร์ยู

• ธนาคารเจ้าของสินเชื่อ : ธนาคาร CIMB
• อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก : 5.19%
• ระยะเวลาผ่อนสูงสุด : 35 ปี
• วงเงินสูงสุดที่ให้กู้ : 100% ของราคาประเมิน
• อายุผู้ขอสินเชื่อ : 21 – 62 ปี
• เงินเดือนขั้นต่ำ : 15,000 บาท

สินเชื่อบ้าน 

• ธนาคารเจ้าของสินเชื่อ : ธนาคารกสิกรไทย
• อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก : 8.80%
• ระยะเวลาผ่อนสูงสุด : 30 ปี
• วงเงินสูงสุดที่ให้กู้ : 100% ของราคาประเมิน
• อายุผู้ขอสินเชื่อ : 20 – 70 ปี
• เงินเดือนขั้นต่ำ : 15,000 บาท

สรุป

เพื่อนๆ ก็พอจะทราบแล้วนะครับว่า ถ้าอยากซื้อบ้านหลังแรก มีอะไรบ้างที่ต้องเตรียมตัวล่วงหน้า ยังไงก็ขอให้ทุกคนได้บ้านที่ถูกใจกันถ้วนหน้าครับ สำหรับใครที่ผ่อนบ้านไปสักพักแล้ว เริ่มรู้สึกว่าผ่อนไม่ไหว ดอกเบี้ยเริ่มแพง พี่โอกาสก็แนะนำให้รีไฟแนนซ์บ้านทุกๆ 3 ปี จะช่วยประหยัดเงินไปได้ถึงหลักแสน หรือใครที่ปัญหาเรื่องหนี้บ้าน อยากรวมหนี้เพื่อกู้ใหม่ ก็สามารถปรึกษาพี่โอกาส เพียงแค่กรอกข้อมูลผ่านฟอร์มได้เลยครับ

ขอบคุณข้อมูลจาก money buffalo, Krungsri และ ghbank ด้วยครับ