หนึ่งในความฝันของใครหลายๆ คนคือ การมีบ้านสักหลังเป็นของตัวเอง ทั้งเอาไว้เป็นที่อยู่อาศัย เตรียมสร้างครอบครัวในอนาคต หรือเป็นของขวัญให้คุณพ่อคุณแม่ แต่ไม่มีเงินก้อนพอจะซื้อบ้านได้ในครั้งเดียว ก็เลยต้องไปยื่นขอสินเชื่อบ้านที่ธนาคาร ซึ่งใช่ว่าทุกคนจะกู้ผ่านได้ง่ายๆ บางคนที่อยากมีบ้านก็ดัน “กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน” ซะงั้น เพราะอะไร ผิดพลาดตรงไหน วันนี้พี่โอกาสจะพาไปดูกันครับว่าสาเหตุที่เรากู้สินเชื่อบ้านไม่ผ่านคืออะไร
กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน ขอสินเชื่อบ้านที่ไหนก็ไม่อนุมัติ เพราะอะไร
หากไม่มีเงินก้อนใหญ่เพื่อซื้อบ้าน 1 หลังในทันที แน่นอนว่าทุกคนก็ต้องไปยื่นขอสินเชื่อบ้านที่ธนาคาร ซึ่งปัจจุบันก็มีสินเชื่อให้เลือกหลากหลาย ที่ผ่อนได้นานและดอกเบี้ยไม่แพง แต่ก่อนจะไปถึงขั้นผ่อนจ่าย ก็ต้องผ่านขั้นตอนแรกอย่างการพิจารณาสินเชื่อให้ได้ก่อน ซึ่งหลายคนก็มักจะตกม้าตายที่ข้อนี้ เพราะว่าคุณสมบัติไม่ผ่านตั้งแต่แรกแล้ว! พี่โอกาสต้องบอกแบบนี้ครับว่า ถ้าประวัติทางการเงินของเรานั้นไม่สามารถทำให้ธนาคารมั่นใจได้ว่าเราสามารถผ่อนจ่ายให้เขาได้จริงๆ เขาก็มีสิทธิ์ที่จะไม่มีอนุมัติสินเชื่อให้เราได้ครับ
กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน เพราะมีภาระหนี้สินเยอะเกินไป
สาเหตุแรกที่บอกเลยว่าเบสิคสุดๆ คือ การที่เรามีหนี้สินท่วมหัว ไม่ว่าจะเป็น หนี้บัตรเครดิต หนี้บ้าน ผ่อนรถไม่ไหวเลยเป็นหนี้รถเพิ่มอีก และหนี้ส่วนใหญ่ที่มีก็ดันเป็นหนี้เสียด้วย ซึ่งเหตุผลนี้ธนาคารจะนำไปพิจารณาว่า เรามีความสามารถในการผ่อนชำระหรือไม่ ในกรณีนี้ธนาคารก็จะเห็นว่า คุณมีรายจ่ายมากกว่ารายได้ หรือมีหนี้มากกว่า 40 – 50% ต่อเดือน ทำให้ธนาคารเลือกที่จะไม่อนุมัติให้ เพราะมองว่าภาระที่เรามีนั้นเยอะเกินไป
เป็นฟรีแลนซ์ รายได้ไม่มั่นคง หรือ ที่มารายได้ไม่ชัดเจน
ส่วนใหญ่แล้วอาชีพพนักงานประจำสามารถยื่นขอสินเชื่อบ้านได้ง่ายกว่า (ถ้าไม่มีหนี้) เพราะมีที่มาที่ไปของรายได้ชัดเจน สามารถตรวจสอบย้อนหลังได้ แต่อาชีพอย่างฟรีแลนซ์ หรืออาชีพอิสระที่รับรายได้เป็นเงินสด มีสิทธิ์ที่จะกู้ซื้อบ้านไม่ผ่านสูงมากๆ เพราะรายได้ไม่แน่นอน และมีความเสี่ยงสูงที่บางเดือนอาจจะมีงานเข้ามาน้อยหรือไม่มีงานเลย อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะเป็นพนักงานประจำ แต่ถ้าหากธนาคารพิจารณาแล้วว่า เงินเดือนของเราต่ำไปที่จะซื้อบ้านราคานี้ เพราะยังไงก็จ่ายค่างวดไม่ไหว ธนาคารก็จะไม่อนุมัติสินเชื่อบ้านให้เราครับ
กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน เพราะติดบูโร หรือ มีเครดิตไม่พอ
เป็นอีกปัญหาใหญ่ของคนที่อยากกู้ซื้อบ้านครับ อยากได้บ้านมานานแต่ซื้อไม่ได้ เพราะประวัติทางการเงินไม่ดี หรือที่เราคุ้นหูกันในคำว่า ติดเครดิตบูโร ที่เปรียบเสมือนสมุดพก คอยจดบันทึกพฤติกรรมการจ่ายหนี้ของเรา และจะหายไปก็ต่อเมื่อชำระหนี้จนหมด หรือขึ้นสถานะว่า 010 หรือ 011 โดยสาเหตุที่ทำให้เราเครดิตไม่ดีก็มักจะมาจากการสมัครบัตรเครดิตหลายใบ รูดใช้แบบไม่คิด หรือจ่ายค่าบัตรเครดิตช้า
นอกจากนี้ เครดิตบูโรยังบันทึกด้วยว่าเราขอสินเชื่อบ้านมาแล้วทั้งหมดกี่หลัง เงื่อนไขเหล่านี้ล้วนใช้ในการพิจารณาสินเชื่อทั้งสิ้นครับ และทางธนาคารจะมีตัวชี้วัดอีกอย่างก็คือ คะแนนเครดิต (Credit Scoring) ที่บ่งบอกถึงความสามารถในการชำระหนี้ในอนาคต โดยแบ่งออกเป็น 8 ระดับด้วยกัน ตั้งแต่ AA แปลว่าดีมาก ไปจนถึง HH คือแย่มากที่สุด
- ระดับ AA : 753 – 900 คะแนน
- ระดับ BB : 725 – 752 คะแนน
- ระดับ CC : 699 – 724 คะแนน
- ระดับ DD : 681 – 698 คะแนน
- ระดับ EE : 666 – 680 คะแนน
- ระดับ FF : 646 – 665 คะแนน
- ระดับ GG : 616 – 645 คะแนน
- ระดับ HH : 300 – 615 คะแนน
ธนาคารอาจไม่อนุมัติสินเชื่อบ้านให้ เพราะไม่มีเครดิต
ส่วนใครที่ไม่เคยมีบัตรเครดิตใบแรกมาก่อนเลย อาจมองว่าตัวเองไม่มีปัญหาอะไร แต่ความจริงนั้นไม่ใช่ซะทีเดียว เพราะธนาคารก็จะไม่ทราบว่าเรามีความสามารถในการชำระหนี้มากน้อยแค่ไหน มีความรับผิดชอบพอหรือเปล่า อย่างไรก็ตาม สำหรับคนที่ไม่มีเครดิต แต่มีเงินเดือนถึงเกณฑ์ที่จะซื้อบ้านหลังนั้นๆ ได้ ธนาคารอาจจะพออนุมัติให้ผ่านไปได้ เพราะประวัติการจ่ายค่าบัตรเครดิตเป็นเพียง 1 ในเอกสารทั้งหมดที่ธนาคารใช้พิจารณาตอนยื่นกู้ซื้อบ้าน ถ้ามีเอกสารรับรองอาชีพ หรือรายการเดินบัญชีที่ดี ก็กู้ผ่านได้ไม่ยากเลยครับ
กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน โครงการคืนเงินไหม
บางคนพอกู้สินเชื่อบ้านไม่ผ่าน ก็ตัดสินใจที่จะไม่ไปต่อ อาจมีคำถามว่า ทางโครงการจะคืนเงินค่าจองบ้านให้เรามั้ย คำตอบคือ ถ้าในสัญญาซื้อขายบ้านไม่ได้ระบุว่า “จะไม่คืนค่าจองหากผู้สนใจซื้อบ้านกู้ไม่ผ่าน” ทางโครงการต้องคืนค่าจองทั้งหมดให้เราครับ เพราะเงินที่ให้ไปนั้นเป็นหลักประกัน ไม่ใช่การจ่ายค่างวดล่วงหน้า
กล่าวคือ เพราะกู้ไม่ผ่าน ทำให้สัญญามัดจำก่อนหน้านั้นไม่เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของโครงการและผู้ซื้อ ไม่ถือว่าเป็นความผิดของใครครับ (อิงตาม กฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 219 และมาตรา 372) แต่หากทางโครงการไม่คืนเงินให้ ตั้งใจจะเบี้ยวเงิน เราก็มีสิทธิ์ฟ้องร้องศาลตามกฎหมายได้เลย ทั้งนี้ พี่โอกาสขอแนะนำว่าก่อนทำสัญญาทุกครั้ง อย่าลืมอ่านรายละเอียดและเงื่อนไขให้ชัดเจนก่อนเซ็นสัญญาด้วยนะครับ
อยากได้บ้านสักหลัง ต้องทำยังไงให้กู้สินเชื่อผ่าน
แต่สำหรับใครที่ยังไม่ถอดใจ มั่นใจว่ามีหนี้เยอะก็ปิดไหว อยากกู้ให้ผ่าน และมีบ้านเป็นของตัวเองสักที วันนี้พี่โอกาสก็มีทริคมาแจก ว่าต้องทำยังไงให้กู้สินเชื่อผ่านครับ ซึ่งขั้นตอนไม่ยากแต่ต้องใช้เวลาสักหน่อย บอกเลยว่าถ้าทำตามนี้ ธนาคารต้องอนุมัติสินเชื่อบ้านให้เพื่อนๆ แน่นอน จะมีเทคนิคอะไรบ้าง ไปดูกันเลยครับ
ทำรายการเดินบัญชีให้เป็นระบบ
พนักงานประจำจะไม่มีปัญหาในส่วนนี้เท่าไหร่ ดังนั้น แค่รวบรวมเอกสารรับรองเงินเดือน และรายการเดินบัญชี (Statement) ให้ครบก็พอครับ ส่วนอาชีพฟรีแลนซ์ต้องเริ่มจาก พยายามให้งานมีรายได้เข้ามาอย่างต่อเนื่องและสม่ำเสมอ ทำบัญชีรายรับรายจ่ายเป็นประจำ หากรับเงินค่าจ้างเป็นเงินสด ก็ให้นำเงินไปฝากเข้าบัญชีออมทรัพย์ เพราะธนาคารจะดูรายการเดินบัญชีของเราย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือนถึง 1 ปีครับ
ยกเลิกบัตรเครดิตใบที่ไม่จำเป็น
มีบัตรเครดิตเยอะไม่ใช่ว่าจะดีเสมอไป แม้ว่าเราจะสามารถจ่ายค่าบัตรเครดิตครบตรงเวลาก็ตาม เพราะการที่มีบัตรเครดิต 1 ใบ ธนาคารจะประเมินไปก่อนเลยว่าเราเป็นหนี้ 10% จากรายได้ทั้งหมด ซึ่งถ้าเรามีบัตรเครดิต 6 ใบ แปลว่าเรามีภาระหนี้ถึง 60% เลยทีเดียว ดังนั้น ถ้ามีใบไหนที่ไม่จำเป็น โปรโมชันไม่ค่อยได้ใช้ และมีดอกเบี้ยแพงเกินไปก็ให้รีบปิดหนี้นะครับ จะรีบจ่ายยอดค้างชำระให้หมด หรือใช้วิธีรวมหนี้บัตรเครดิตก็ได้ครับ
ปลดหนี้เสีย และเก็บออมเงินเยอะๆ
หากเรายังมีภาระเยอะอยู่ก็ไม่ต้องรีบเคลียร์หนี้ อย่างน้อยค่อยๆ ปิดหนี้ไปทีละอย่าง ให้ภาระเราเบาลงมากขึ้น และแบ่งเก็บออมเงินไว้ในธนาคาร เพื่อนำมาเป็นเงินดาวน์บ้านในอนาคต เพราะถ้าเราวางเงินดาวน์ได้เยอะ ค่างวดก็ยิ่งน้อยลง ระยะเวลาผ่อนก็น้อยลง วิธีนี้ทำให้เพื่อนๆ ไม่ต้องมาคอยกังวลค่าใช้จ่ายในภายหลัง ส่วนหนี้เสียอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็น หนี้บ้าน หนี้รถ ก็ทยอยจ่ายให้เหลือไม่เกิน 1 ใน 3 ของรายได้ทั้งหมดครับ
มีหนี้แต่อยากมีบ้าน ปรึกษา CarTrust ได้เลย!
ใครที่ตัดสินใจจะซื้อบ้านสักหลัง แต่ติดปัญหาภาระหนี้เยอะ ไม่รู้ต้องทำยังไง อยากรวมหนี้ให้เป็นก้อนเดียว หรือปิดหนี้ด้วยสินเชื่อทะเบียนรถยนต์ พี่โอกาสแนะนำให้ปรึกษา CarTrust เลยครับ บริการปิดหนี้สินทุกประเภท สะดวก รวดเร็ว มีสาขาให้บริการทั่วประเทศ เคลียร์หนี้หมดทุกก้อน ได้กู้ซื้อบ้านสมใจอยากแน่นอน
สรุป
จะเห็นได้ว่า การซื้อบ้านสักหลังนั้นไม่ใช่เรื่องง่ายเลย ทั้งเอกสารและเงื่อนไขเต็มไปหมด ทางที่ดีพี่โอกาสมองควรปิดภาระหนี้ให้หมดก่อน ทำสภาพคล่องให้มีรายรับมากกว่ารายจ่าย และทยอยเก็บเงินออมไปเรื่อยๆ จนเราพร้อมกู้ซื้อบ้านจะดีกว่าครับ นอกจากนี้ ควรพิจารณาราคาบ้านให้เหมาะสมกับเงินเดือนของเราด้วย จะได้ไม่ผ่อนจนเหนื่อยครับ สำหรับใครที่กู้ซื้อบ้านผ่านแล้วก็อย่าลืมรีไฟแนนซ์บ้านลดดอกเบี้ยทุกๆ 3 ปีด้วยนะครับ
ขอบคุณข้อมูลจาก apthai, ddproperty และ Krungsri ครับ
