หลายคนถามเข้ามาบ่อยครับว่า “รีไฟแนนซ์บ้าน จาก กู้ร่วม มาเป็นกู้คนเดียว” ต้องจ่ายอะไรบ้าง หรือต้องทำอย่างไร เพราะต้องการถอดถอนผู้กู้ร่วมออก ไปพร้อมๆกับการลดดอกเบี้ยบ้าน สำหรับใครที่อยากเลือกวิธีนี้ วันนี้ FINSTREET จะมาแนะนำกัน !
ส่วนใหญ่แล้วกรณีถอดถอนชื่อผู้กู้ร่วม มักจะเป็นเคสที่เป็นแฟนกัน ซื้อบ้านร่วมกัน 2 คน แต่เลิกกัน หรืออาจเป็นกรณีญาติที่กู้ร่วมกันหลายๆคน แล้วอยากเปลี่ยนมากู้คนเดียว
ซึ่งนอกจากการรีไฟแนนซ์บ้านแล้ว ยังมีวิธีอื่นๆอีก เช่น ถอดถอนชื่อผู้กู้ร่วมกับธนาคารเดิม หรือขายทิ้งไปเลย แต่สาเหตุที่คนส่วนใหญ่เลือกรีไฟแนนซ์บ้าน ก็เพราะอยากที่จะลดดอกเบี้ยบ้านไปด้วย
สำหรับใครที่อยากรีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อเปลี่ยนจากกู้ร่วมเป็นกู้คนเดียว ก่อนอื่นต้องไปทำความเข้าใจเกี่ยวกับ กรรมสิทธิ์ของการกู้ร่วม กันก่อนครับ
ผู้กู้ร่วม และกรรมสิทธิ์ของบ้าน
อันดับแรกอยากให้ทำความเข้าใจกันว่า เวลากู้ร่วมกัน (สมมุติว่ากู้ 2 คน) ผู้กู้ร่วมจะต้อง รับผิดชอบหนี้ร่วมกัน และมี กรรมสิทธิ์เท่ากันหรือคนละครึ่ง
เช่น คุณเงินเดือน 80,000 บาท และผู้กู้ร่วมเงินเดือน 20,000 บาท คุณกับผู้กู้ร่วมจะมีความสามารถในการกู้เท่ากับ 100,000 บาท
และไม่ว่าใครจะผ่อนมากผ่อนน้อย หรือผ่อนคนเดียว ก็จะต้องรับผิดชอบหนี้ทั้งหมดเท่ากัน และมีกรรมสิทธิ์ ความเป็นเจ้าของบ้านเท่ากัน (หากกรณี 2 คน ก็เป็นเจ้าของกันคนละครึ่ง) ซึ่งถ้าไม่แน่ใจสามารถดูได้จากหลังโฉนดครับ
ดังนั้นกรณีต้องการรีไฟแนนซ์บ้าน จาก 2 คน เป็นคนเดียว เลยหมายความว่า คุณต้องซื้อกรรมสิทธิ์ครึ่งหนึ่งจากอีกคน แล้วรีไฟแนนซ์ยอดหนี้ทั้งก้อนไปผ่อนกับธนาคารใหม่
รีไฟแนนซ์บ้าน กู้ร่วม เปลี่ยนเป็นกู้คนเดียว มีขั้นตอนอะไรบ้าง
ขั้นตอนตอนแรกคือ ไปขอเอกสารสรุปยอดหนี้บ้านจากธนาคารเดิม แล้วไปยื่นกับธนาคารใหม่ จากนั้นธนาคารใหม่จะประเมินความสามารถในการชำระหนี้ว่า หากรีไฟแนนซ์บ้านจาก 2 คนมาเป็นคนเดียว คุณจะผ่อนไหวหรือเปล่า
แน่นอนว่าเมื่อกลับมาผ่อนคนเดียวแล้ว ความสามารถในการชำระหนี้ย่อมลดลง โดยทั่วไปแล้วจะประเมิน ผ่อนได้ไม่เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน และนอกจากนี้ยังต้องพิจารณาเครดิต และข้อมูลอื่นๆด้วย
เมื่ออนุมัติแล้วให้นำเอกสารไปไถ่ถอนกับธนาคารเดิม จากนั้นจะเข้าสู่ขั้นตอนการเปลี่ยนแปลงโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนองรีไฟแนนซ์ใหม่ที่กรมที่ดิน
ค่าใช้จ่าย รีไฟแนนซ์บ้าน กู้ร่วม สู่ผู้กู้คนเดียว มีอะไรบ้าง?
การรีไฟแนนซ์บ้านเพื่อ ถอดถอนผู้กู้ร่วม จาก 2 คนเป็นคนเดียว จะมีค่าใช่จ่ายเพิ่มเติมที่มากกว่าการรีไฟแนนซ์บ้านแบบทั่วไป โดยค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะคิดจาก กรรมสิทธิ์อีกครึ่งหนึ่งของผู้กู้ร่วม เป็นหลัก ซึ่งส่วนใหญ่จะอ้างอิงจาก ราคาประเมิน, สัญญาซื้อขายเดิม หรือสัญญาจำนองใหม่
ตัวอย่างเช่น : บ้านมีราคาประเมิน 2,000,000 บาท กู้ร่วมกัน 2 คน แสดงว่าคุณต้องซื้อกรรมสิทธิ์อีกครึ่งหนึ่ง จำนวน 1,000,000 บาท ซึ่งเราจะเอา 1 ล้านไปคำนวณค่าใช้จ่ายดังนี้
1. ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าใช้จ่ายในส่วนของ ค่าธรรมเนียมการโอนจะเท่ากับ 2% ของราคาประเมิน ซึ่งจะขึ้นอยู่กับการตกลงกับผู้กู้ร่วมว่าใครจะเป็นคนจ่าย เช่น จากตัวอย่างจะคิดจากกรรมสิทธิ์ครึ่งหนึ่ง 1,000,000 บาท ดังนั้นค่าโอนจึงเท่ากับ 20,000 บาท
2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย จะคิดจากผู้กู้ร่วมที่เป็นฝ่ายโอนกรรมสิทธิ์ เพราะถือว่าเป็นผู้ขาย โดยจะนำกรรมสิทธิ์ครึ่งหนึ่ง (เช่น 1 ล้านบาทตามตัวอย่าง) ไปหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง (นับตาม พ.ศ.)
โดยจะหักตามเปอร์เซ็นต์ ยิ่งถือครองนานยิ่งหักน้อย เช่น ถือครองมากกว่า 8 ปี หักค่าใช้จ่ายเงินได้ 50% หลังจากนำไปหักค่าใช้จ่ายแล้ว ส่วนที่เหลือให้นำไปหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง
จากนั้นให้นำไปคำนวณตามฐานภาษี แล้วคูณด้วยจำนวนปีถือครองกลับมาอีกครั้งหนึ่งจะได้ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ของการโอนกรรมสิทธิ์
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีธุรกิจเฉพาะจะจ่ายเท่ากับ 3.3% ของราคาประเมิน (หรือราคาขาย) ซึ่งจะ จ่ายในกรณีถือครองไม่เกิน 5 ปี หากเกิน 5 ปีจะต้องเสียเป็นค่าอากรแสตมป์แทน เช่น กรรมสิทธิ์ครึ่งหนึ่ง 1 ล้านบาท ถ้าถือครองไม่เกิน 5 ปี จะเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 33,000 บาท
4. ค่าอากรแสตมป์
กรณีถือครองเกิน 5 จะไม่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะจ่ายเป็นค่าอากรแสตมป์แทน โดยค่าอากรแสตมป์จะเท่ากับ 0.5% ของราคาประเมิน (หรือราคาขาย) เช่น กรรมสิทธิ์ครึ่งหนึ่ง 1 ล้านบาท ถ้าถือครองเกิน 5 ปี จะเสียค่าอากรแสตมป์ 5,000 บาท
สรุป
การรีไฟแนนซ์บ้านจาก 2 คนเป็นคนเดียว ถือว่าเป็นการซื้อกรรมสิทธิ์ครึ่งหนึ่งจากผู้กู้ร่วม มาเป็นผ่อนก้อนเดียวกับที่ใหม่ ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายการโอน และภาษีต่างๆเพิ่มขึ้นมาจาก รีไฟแนนซ์บ้านปกติ ทำให้ก่อนกู้ร่วมกับใครต้องคิดให้ดี แต่ข้อดีของวิธีนี้ก็คือ รีไฟแนนซ์บ้าน สามารถลดดอกเบี้ยบ้านไปได้ด้วย
